房屋租赁行业概况
住房租赁主要业务
房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
全国租赁市场规模
租房市场规模涉及因素较多，城镇化过程中，没有自有住房的城镇化人群是租赁的最主要来源，因此，我们根据城镇化率、住房自有率、需求漏损率、租房人口比例、人均租房面积等指标构建了一个简易的租赁市场规模计算模型。
根据此模型测算，当前的租赁市场规模是1.7万亿元，2030年将达到1.95万亿元，复合增长率约2%。
全国流动人口在当前流入地拥有住房情况
随着近年来城市流动人口比例不断提升，在一线、新一线等重点城市中，越来越多的新市民及青年人群体，因购房能力、工作稳定程度、个人留居意愿、置业意愿等因素，大多数选择通过“租房”来解决居住问题。近日发布的《2023 中国城市长租市场发展蓝皮书》（下称《蓝皮书》）数据显示，我国目前的租房人口已近2.6亿人。在长租成为城市居住常态的同时，新市民及青年人群体的住房消费理念也在悄然发生新变化。
在住房租赁市场的规范化发展及“租购并举”等一系列政策的推进下，新一代租客正在更加理性地衡量“租”与“购”之间的长远关系，更多青年人选择以“租”代“购”满足对“家”的需求。据公开媒体报道显示，在针对新市民群体居住方式的调查中，7年内不考虑买房的占比超过30%。在对于租房的考虑上，已有约75%的租客租房超3年，其中12%的租客已超10年，更有58%的租客愿意通过租房结婚来“成家”。
中国住房租赁市场规模预测
根据对住房租赁市场发展情况的跟踪调查，2021年我国人均租金支出为10296元/年，商启咨询预计，2026年人均年租房支出10530元/年，结合上述对住房租赁人群规模的预测，商启咨询预计，2026年我国住房租赁市场规模有望突破3.5万亿元。
中国住房租赁用地区域分布
根据数据报告显示，2020年全国租赁土地供应91%分布在上海、杭州、南京等一线和新一线城市，上海作为最早推出租赁用地的城市，占比达到45.9%
国内房屋租赁市场处于创新发展阶段
中国报告大厅网讯，在现代社会中，房屋租赁是一种常见的居住方式，也是房地产市场中重要的组成部分之一。
房屋租赁市场发展受到相关政策支持，持续增长的需求国内房屋租赁市场前景积极向好。
租赁市场政策分类汇总
2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要建设配售型保障性住房。未来政策重点将从强调保障性租赁住房转向强调配售型保障房，租赁市场的发展也将从政策引导逐步回归到市场导向。
投资市场选择变化
这些城市具有强劲的经济实力、完善的配套设施和丰富的人口资源，投资风险相对较低，因此吸引了大量资本和投资机构的关注。
一线城市的住房租赁市场规模大、需求稳定，且租金水平相对较高，因此具有较大的投资价值。投资者们在一线城市可以找到各种类型的投资项目，从普通公寓到高端公寓，都有不同的投资机会。
一线城市微涨为主，二三线城市下跌居多
多数一线城市住房租金微涨，个别租金下跌。一线城市中，广州、北京和深圳2023年住房租金分别上涨0.87%、0.15%和0.09%。上海住房租金下跌3.85%。
部分二线城市住房租金上涨，多数住房租金下降。住房大数据监测的26个二线城市中，仅有8个城市2023年住房租金上涨，其余18个城市的住房租金下跌。其中，长沙住房租金涨幅最高，达到4.8%，其次是西安，涨幅为3.47%。南昌、郑州和南通降幅最高均在5%以上，其余城市跌幅在5%以内。
三线城市住房租金涨跌接近参半。住房大数据监测的重点40城中包括10个三线城市，其中4个城市2023年住房租金小幅上涨，6个城市下降。其中，银川和呼和浩特涨幅最高，分别为4%和2.48%；惠州、常州和兰州住房租金跌幅较高，分别为6.39%、4.93%和4.6%。
一季度住房租赁企业开业规模企业数量分布
开业规模企业数量分布：开业规模TOP50住房租赁企业中，国资系企业有21家，占比42%；地产系企业有14家，占比28%；品牌运营商有15家，占比30%。
管理规模企业数量分布：管理规模TOP50住房租赁企业中，国资系企业有23家，占比46%；地产系企业有13家，占比26%；品牌运营商有14家，占比28%。
不同属性住房租赁企业开业规模占比
央国企在住房租赁市场中的地位越来越重要，成为推动市场发展的重要力量。2023年，开业规模排名前30的住房租赁企业中，国家队同比提升了6个百分点，增速远超其他类企业。
央国企的进入将为住房租赁市场注入更多的资金和资源，提升市场供应规模和品质，为租客提供更加多样化的选择。同时，央国企的参与也将进一步推动住房租赁市场的规范化和专业化发展，为行业的可持续发展奠定坚实基础。
已发行保租房REITS基本情况
保租房REITs也在稳步推进。1月12日，国泰君安城投宽庭保租房REIT在上交所举行上市仪式，总募集规模高达30.50亿元，基金份额总额为10亿份，认购价格为3.05元/份。值得一提的是，国泰君安城投宽庭保租房REIT不仅是上海国资首单保租房公募REITs，同时也是迄今为止募资规模最高的保租房REITs，此前四单保租房REITs发行规模均在12-13亿元左右。
住房租赁品牌指数
4月，住房租赁品牌指数行业均值为46.31，环比上升8.8%。其中品牌运营商指数（41.04）上升明显，较上月增加14.8%；国资系品牌指数（43.64）较上月微增2.2%；地产系品牌指数（60.46）处行业均值以上，较上月增加9.9%。
住房租赁品牌分区域榜单
4月，华北区域、华中区域和全国性区域品牌指数较高，均值突破60。西南区域、华东区域、华南区域和全球性区域品牌指数处在25-45之间；东北区域和西北区域品牌关注度相对较低，指数处15以下。
住房租赁品牌媒体指数
4月，品牌媒体指数前十依次为：泊寓、冠寓、城投宽庭、雅阁公寓、铂顿国际公寓、方隅公寓、雅诗阁服务公寓、窝趣公寓、碧家、朗诗寓。
各梯队城市住宅租金
根据50城住宅租赁价格指数，2023年1-11月，一线城市住宅平均租金累计上涨1.32%，租金平稳回升；二线城市平均租金累计下跌0.27%，租金水平与2022年末基本持平；三四线代表城市平均租金累计下跌1.36%，跌幅较2022年同期收窄1.66个百分点，整体仍延续调整态势。
租赁住房类型偏好
调查结果显示，在受访租客中，目前租住在集中式公寓或大型租赁社区中的租客占比为32%，与此相比，下次租房时计划租住集中式公寓或大型租赁社区的租客比重下降至26%，而计划租住个人房源和分散式公寓的租客比重均较当前占比有所提升。集中式公寓的租客存在小幅流失的倾向，租赁运营企业需重点关注租客续租情况。
各类式租客
具体到行业来看，调查报告显示，73%的集中式公寓租客为本科及以上学历，较个人房源高出19.6个百分点；50.4%的集中式公寓租客未婚，较个人房源高出2.1个百分点；
值得注意的是，在受访人群中，选择集中式公寓的租客有80.1%户口在本地、76%在本地有房。报告指出，这部分人选择租房是由于通勤、改善居住条件等原因所致。如，其中45%的租客因为自有住房离公司太远，选择在公司附近租房；25%的租客因为自有住房太老旧，选择租住较新的住房。
与此同时，54.7%的集中式公寓租客租金收入比超30%，较个人房源明显高出37.6个百分点。“较高的租金收入比，一方面说明集中式公寓租客的租金压力相对较大；另一方面也说明，集中式公寓租客愿意为了更好的租住环境而支付更高的租金。”
住房规划：计划长期租房的群体比例
关于本地无房租客未来3年的住房规划，51%的受访租客选择在本地置业，17%的受访租客选择回老家居住或在房价更低的城市购房，仅25%的受访租客计划未来长期租房，表明租房目前仍只是居民购房前的过渡选择。通过与年龄结构进一步交叉分析发现，年轻人租房意愿相对更强，一方面是受其人生阶段和财富积累所影响，另一方面也反映出年轻人的住房观念正在发生改变。未来，随着住房租赁市场的持续发展，同时，随着房价快速上涨的可能性降低，居民购房的紧迫性下降，住房观念可能会逐渐改变。
换租计划：收入预期降低，租房消费恐有所降级
调查结果显示，64%的受访租客在本次租约到期后计划换租。换租原因排名前三的是：收入预期降低，换到更便宜的房子；买房了，搬入自有住房；工作变动。从换租原因可以看出，一方面，目前由于收入预期有所下行，影响到租客的租房决策，租房消费短期内恐存在降级倾向；另一方面，租房只是居民购房前的过渡性选择，相当比例的租客最终会因为买房而退出租赁市场。
典型城市个人房源和集中式房源成交租金涨跌幅情况
2023年全国55城个人房源平均租金同比出现小幅下跌，55城中仅17城租金同比出现上涨。其中，北京和上海租金依旧处于高位，租金分别为120.83元/月/㎡和105.67元/月/㎡。同比来看，武汉租金同比涨幅最为显著，郑州、贵阳等租金相对较低的城市，随着保租房入市，进一步影响个人房源租金水平，同比领跌55城。
集中式公寓2023年全年重点8城租金涨多跌少，其中北京、广州、深圳、杭州、武汉、成都等城市租金同比出现不同程度上涨，武汉以18.2%的涨幅领涨8城。上海集中式公寓租金跌幅最为显著，全年同比下跌9.3%。
超八成本地人选择长租公寓
据调查结果显示，72%的受访租客更愿意选择整租住房，尤其以25-34岁、毕业1-5年内的本科学历、已婚群体为主。其中多数整租客群家庭月收入分布在3000-15000元之间，通常以2-3人的家庭为单位进行整租，更倾向选择月租金在1000-3000元、面积在10-60平方米的两居室，月租金占家庭收入的三成以内。
